Основные положения генерального плана. Пояснительная записка (в сокращении)

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА РАЗВИТИЯ г. ТОЛЬЯТТИ 

6.1. Экономические обоснования вывода и перебазирования промышленных и коммунально-складских предприятий

Расчетная оценка стоимости земель промпредприятия, расположенного в неподходящем месте, будет заведомо ниже, чем удачно расположенного. Этим можно воспользоваться для экономического обоснования вывода и перебазирования промышленных и коммунально-складских предприятий в процессе упорядочения функционального использования городских территорий.

Пусть, например, имеется группа территориальноемких промышленных предприятий 1-го и 2-го класса вредности, расположенных в срединной зоне города на территории и наносящих экологический ущерб окружающей жилой застройке. Предположим также, что на периферии города имеется равная по площади свободная территория, предполагаемая к использованию под многоквартирную жилую застройку. Проведем расчет комплексной оценки городских земель и подсчитаем суммарную стоимость городских земель.

Теперь осуществим функциональный обмен между территориями - группу промпредприятий перебазируем на территорию на периферии города, а на освободившейся территории разместим многоквартирную жилую застройку. Проведем расчет комплексной оценки городских земель для проектируемого варианта и подсчитаем суммарную стоимость городских земель. Подсчитаем также стоимость перебазирования предприятий.

Если увеличение стоимости городских земель больше стоимости перебазирования предприятий будет означать, что перебазирование промпредприятий экономически выгодно, поскольку достигаемый при этом рост стоимости земель превышает затраты на перебазирование.

Рост стоимости земель при этом достигается тем, что из срединной зоны города уходит источник вредных выбросов, наносящих ущерб близлежащей жилой застройке, а также тем, что многоквартирная жилая застройка перемещается с периферии на территорию срединной зоны, обладающую лучшей транспортной доступностью. Для территориальноемких промышленных предприятий перемещение на периферийные территории с худшей транспортной доступностью несущественно, поскольку трудовые потоки в них относительно невелики.

Аналогичные по смыслу, но еще более существенные в экономическом отношении результаты могут быть достигнуты, если использовать программные средства ПМК LandUse в режиме оптимизации проектов решений по функциональному использованию территории.

Проблема вывода и перебазирования промышленных и коммунально-складских предприятий весьма актуальна.

Исторически так сложилось, что обширные территории срединной зоны Москвы, Санкт-Петербурга и многих других крупных и крупнейших городов заняты промзонами с многочисленными территориальноемкими предприятиями, к тому же нередко экологически вредными. Это создает проблемы двоякого рода.

С одной стороны, подобная концентрация производственных предприятий создает экологически и социально неблагоприятную ситуацию на обширных территориях, включающих как сами промзоны, так и примыкающую к ним жилую застройку.

С другой стороны, эти территории оказываются по преимуществу транзитными для общегородских коммуникационных сетей, что приводит к растяжению инженерных и транспортных коммуникаций, к дополнительным нагрузкам на метрополитен и другие виды общегородского общественного транспорта и к дополнительным ежедневным потерям времени населения на трудовые передвижения из периферийных жилых районов в городской центр и в другие районы. Повседневные потери такого рода ведут к напрасной растрате жизненной энергии городского сообщества, усугубляют проблемы ресурсообеспечения и, в конечном итоге, снижают возможности его развития.

Это означает, что вывод и перебазирование промышленных и коммунально-складских предприятий из срединных зон городов, в том числе - Москвы, создает более благоприятные условия городского развития. 

6.2. Разработка целевых программ по экологии и городскому транспорту

При разработке целевых программ по экологии и городскому транспорту - направлениям, играющим важнейшую роль в функционировании и развитии города - наиболее сложными являются следующие две проблемы:

оценка социально-экономической эффективности программы с учетом затрат на ее реализацию и получаемого эффекта как по отдельным ее мероприятиям, так и в целом по программе;

оценка отдаленных последствий реализации программы как во временном, так и в пространственном аспекте.

Программа по экологии может предусматривать мероприятия по выводу или перебазированию экологически вредных предприятий, установке фильтров, изменению технологии производства, сносу жилья, находящегося в санитарно-защитной зоне, с отселением жителей. Результатом реализации всех этих мероприятий будет снижение или полное прекращение ущербов, наносимых источниками вредностей функциям-реципиентам, и, в конечном итоге, увеличение суммарной стоимости городских земель.

Для определения социально-экономической эффективности мероприятий, предусматриваемых целевой программой по экологии, необходимо:

• подсчитать суммарную стоимость городских земель в стартовой ситуации;
• подсчитать суммарную стоимость городских земель в перспективной ситуации. когда мероприятия программы будут реализованы;
• подсчитать затраты связанные с реализацией мероприятий программы.

Если увеличение суммарной стоимости городских земель больше затрат на реализацию мероприятия, то проведение мероприятий программы социально-экономически эффективно и оправданно.

Легко видеть, что методический подход к решению проблемы здесь аналогичен тому, который был рассмотрен в предыдущем разделе.

Если программа носит долгосрочный характер, она будет реализовываться последовательностью среднесрочных шагов (этапов), каждому из которых необходимо и возможно произвести количественную оценку социально-экономической эффективности через оценку суммарной стоимости городских земель и расходов на мероприятия рассматриваемого этапа. Социально-экономическая эффективность программы будет представлять собой интегральный эффект развития за период реализации программы. При этом реально рассмотреть различные варианты последовательности мероприятий программы, с тем чтобы найти наилучшую последовательность реализации мероприятий программы.

Программа по городскому транспорту может предусматривать мероприятия по развитию улично-дорожной сети и общественного транспорта, строительству мостов и путепроводов, устройству транспортных развязок и др. Результатом реализации всех этих мероприятий будет улучшение условий транспортных сообщений в городе и транспортной доступности городских территорий и, в конечном итоге, увеличение суммарной стоимости городских земель.

Методический подход к определению социально-экономической эффективности мероприятий, предусмотренных программой, аналогичен рассмотренным выше. 

6.3. Бизнес-приложения

Развитие частного бизнеса является одним из важных элементов развития городской экономики. Частный бизнес нуждается в информационной поддержке принимаемых решений. В настоящем разделе рассматриваются некоторые бизнес-приложения рассматриваемой методики, создающие благоприятные условия для развития частного бизнеса.

Инвестиционные проекты

Инвестирование средств в бизнес-проекты ориентируется не только и не столько на ситуацию сегодняшнего дня, но, главным образом, на перспективную ситуацию. Любой инвестор хочет прежде всего знать, в какой функционально-планировочной ситуации и в каком окружении окажутся в среднесрочной и долгосрочной перспективе те или иные земельные участки и объекты недвижимости, которые его интересуют с точки зрения планируемого бизнеса, и как скажутся изменения ситуации на стоимости их земель. Ценную информацию такого рода предоставляют как перспективные проекты развития городских территорий, так и прогнозы динамики стоимости городских земель в целом и конкретных земельных участков в частности.

Временной горизонт, на который ориентируется инвестор, существенно зависит от характера планируемого бизнеса. Мелкая розничная торговля лоточного, палаточного и киоскового типа не нуждается в прогнозных данных, поскольку срок окупаемости ее вложений не выходит за пределы одного года или даже нескольких месяцев. Магазинная торговля и предприятия малого бизнеса, не требующие крупных вложений, ориентируются на среднесрочные прогнозы. Крупные инвестиционные проекты, связанные с дорогостоящим капитальным строительством и дорогостоящим оборудованием, такие как крупные торговые центры, крытые рынки, бизнес-центры, банки, правительственные учреждения, элитное жилье и т.д., нуждаются в долгосрочных прогнозных данных.

Рассматриваемая в настоящей работе методика прогнозирования стоимости городских земель на этапах реализации генерального плана города дат возможность инвестору получить необходимые сведения о динамике стоимости городских земель. 

Покупка-продажа и аренда земли

При планировании и осуществлении сделок с землей как покупатель, так и продавец заинтересованы в получении максимально достоверной информации о функциональной стоимости городских земель вообще и конкретного земельного участка в частности - как в существующей ситуации, так и в перспективе. Эти данные нужны им для адекватного поведения в процессе сделки, с тем чтобы не упустить свою выгоду, а также саму сделку.

Покупатель может стремиться как можно скорее окупить свои вложения в землю. В этом случае он должен купить участок, занимающий наиболее выгодное местоположение с точки зрения планируемого бизнеса, и должен быть готов к тому, что эта земля будет стоить дороже, чем в других местах. Возможно, что покупатель, исходя из своих реальных возможностей или других соображений стремится купить землю как можно дешевле. В этом случае он должен быть готов к тому, что предлагаемые участки будут занимать не слишком выгодное местоположение и что получаемый доход будет меньше, чем в других местах. Правильно выполненная оценка стоимости земель не дает заведомых преимуществ ни первой, ни второй тактике: в долгосрочной перспективе оба варианта должны быть экономически равноценны .

Продавец также должен учитывать влияние местоположения на стоимость продаваемого земельного участка. В то же время он знает, что стоимость земли под разные функции различна. Для него наилучшим будет покупатель, готовый уплатить наибольшую цену, поскольку планируемый им бизнес (например, банковский) оправдывает высокую стоимость земли. Однако, потребности города в такого рода видах деятельности ограниченны, и такого покупателя можно прождать долго. Разумная тактика продавца состоит в том, чтобы ориентироваться на виды деятельности, предъявляющие достаточно высокий спрос на земельные участки, и на соответствующие стоимости. При таком подходе покупатель и продавец быстро найдут друг друга, и сделка состоится.

Весьма важно, чтобы покупатель и продавец имели заслуживающие доверия данные о стоимости городских земель в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Рассматриваемая здесь методика позволяет провести качественную оценку стоимости городских земель в динамике и предоставить ее субъектам рынка земель и недвижимости.

Сказанное относится не только к сделкам типа «покупка - продажа», но и к сделкам типа «взятие в аренду - сдача в аренду» земельных участков для краткосрочной и долгосрочной аренды.

Ареалы влияния локальных функциональных центров

Локальные функциональные центры, или локусы - это групповые точечные центры притяжения, одинаковые в функциональном отношении и имеющие локальное значение. Обычно выделяют следующие группы локусов: ярмарки, рынки, торговые центры. Локусы, входящие в группу, разделяют территорию на ареалы влияния, формируемые с точки зрения населения по принципу наилучшей доступности.

Предпринимателям, которым принадлежат локальные центры, важно знать, каким образом делится территория на ареалы их влияния в существующей и в перспективной функционально-планировочной ситуации, с тем чтобы правильно строить стратегию развития своего бизнеса и предвидеть возможные действия своих конкурентов. Например, открытие новой станции метрополитена вблизи от локального функционального центра может расширить ареал его влияния, а это должно побудить владельца расширить размеры своего бизнеса. С этим придется считаться и его ближайшим конкурентам, которым, скорее всего, придется сократить свой бизнес.

Точно так же, инвестору, намеревающемуся вложить средства в строительство нового локального функционального центра, например, вещевого рынка, необходимо найти для него наиболее подходящее место с учетом последствий этого шага с точки зрения формирования своего ареала влияния за счет перераспределения ареалов влияния существующих центров.

В ПМК LandUse имеются средства для определения ареалов влияния локусов различных функциональных групп. Математическая модель формирования ареалов влияния локусов встроена в модель расчета коммуникационных компонент комплексной оценки территории, и карты ареалов локусов являются одним из результатов расчета оценки. При расчетах оценки территории для существующего положения рассчитываются ареалы существующих локусов. При разработке инвестиционного проекта строительства нового локального центра расчет ведется в режиме вычислительного эксперимента, с апробацией различных мест возможного размещения нового центра для выбора наилучшего места размещения.

6.4. Создание Автоматизированной системы градостроительного проектирования

В период с 1969 по 1989 г.г. в ЦНИИП градостроительства велась работа по созданию Автоматизированной системы градостроительного проектирования (АСГП), в рамках которой разрабатывался Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории - кратко ППП ФЗГ, ныне ПМК LandUse, а также два других пакета прикладных программ: Пакет прикладных программ для проектирования систем городских путей сообщения (ППП ТР) (автор разработки Яковлев Л.А.) и Пакет прикладных программ для расчета и субоптимизации размещения объектов обслуживания населения (ППП КБО) (автор разработки Лившиц В.В.).

Разработка самой системы АСГП велась в разные годы под разными названиями, неизменно сохраняя преемственность в отношении ядра коллектива разработчиков и в отношении общих принципов разработки, заложенных в начале 1970-х годов. Были реализованы следующие стадии:

Научно-технический отчет «Методические указания по разработке подсистемы «АСПОС», раздел II, часть I - подсистема «Город», (рук. темы В.В. Лившиц). - ЦНИИП градостроительства, М, 1971.

Техническое задание на Технологическую линию автоматизированного проектирования генерального плана города. - Тема 0.55.03.03.08.А2,, П-А-13, п.9.1 плана НИР Госгражданстроя 1985 г., ЦНИИП градостроительства, М., 1985 г. № гос. регистрации 01.84.0 0385999.

Основные положения Технологической линии автоматизированного проектирования генерального плана города. - Тема 0.55.03.03.08.А2,, П-А-13, п.9.1 плана НИР Госгражданстроя 1985 г., ЦНИИП градостроительства, М., 1985 г. № гос. регистрации 01.84.0 0385999.

Основные результаты разработки представлены в ряде публикаций.

Под автоматизацией проектирования обычно понимают применение в проектном процессе методов прикладной математики и вычислительной техники.

Рассматриваемая в таком смысле автоматизация проектирования возможна в нескольких различных направлениях:

• проведение различных трудоемких расчетов;
• формирование банков данных и разработка информационных систем;
• обработка данных обследований;
• применение средств отображения графической информации, в том числе - картографической: ввод и вывод данных, визуализация, преобразование данных и т. п.;
• применение средств формирования текстовой проектной документации;
• математическое моделирование.

Из всех перечисленных направлений принципиально важнейшим является последнее. Применение математического моделирования для расчета и формирования проектных решений в градостроительстве (при надлежащей адекватности и достоверности моделей и обеспечении их необходимой информацией) является инструментом объективизации, повышения степени обоснованности, совершенствования качества проектных решений. Оно изменяет и характер проектирования, привнося в него существенный элемент научно-исследовательской и экспериментальной работы, долевое участие которого в работе проектировщика увеличивается по мере насыщения системы новыми элементами. Это вполне соответствует новейшим разработкам РААСН, в которых одним из важнейших направлений преобразования системы градостроительного проектирования называется усиление аналитической, исследовательской и прогнозной функций проектирования .

Применение методов математического моделирования при разработке генерального плана города в максимальной мере оправданно. Здесь проявляются сложность объекта проектирования как большой системы, имеющей сложную, много- и разнокомпонентную пространственно распределенную и вместе с тем объединенную структуру и присущие ей социальные, технологические, экономические, психологические законы функционирования. На этих стадиях принимаются ответственные и дорогостоящие проектные решения. Поэтому именно здесь ощущается необходимость в таком потенциально мощном инструменте расчета, оценки и формирования проектных решений, каким является математическое моделирование и проводимый на его основе «вычислительный эксперимент».

Ввиду сложности города как объекта проектирования и процесса проектирования как комплексной многоплановой деятельности нереально охватить ни то, ни другое единой математической моделью. Необходимо расчленение процесса проектирования на отдельные операции, с тем чтобы было возможно автоматизировать их по отдельности, одновременно увязывая их в единый комплекс через посредство прямых и обратных связей, с целью сохранения цельности объекта проектирования.

Реализуемая в разработках ЦНИИП градостроительства идея такого расчленения состоит в формировании отдельных блоков проектного процесса по объектным и операционным признакам, т.е. на основе расчленения объекта проектирования на объектные подсистемы , идентификации в процессе проектирования соответствующих проектных подсистем и представления процесса проектирования в виде последовательности проектных операций поочередной и поэтапной проработки подсистем с возрастающей от этапа к этапу детальностью проработки.

Применительно к градостроительству следует различать два типа математических моделей. Дескриптивные (описательные) модели представляют собой выраженное в форме математических соотношений или задач описание функционирования некоторой подсистемы города - реального или проектируемого -в предположении, что он будет реализован в соответствии с проектом. Конструктивные (или, как их иногда называют, нормативные) модели представляют собой выраженные в виде математической задачи правила, согласно которым следует конструировать, проектировать данную подсистему. Поскольку нельзя проектировать объект, не учитывая его функционирования, конструктивные модели обычно включают в себя дескриптивные как внутренний компонент. Дескриптивные модели имеют и самостоятельное значение, позволяя производить расчет и сравнение проектных вариантов с целью их выбора (т. е. проводить «вычислительный эксперимент»), а также для выявления целесообразного направления их корректировки.

В разработанных к настоящему времени пакетах прикладных программ представлены оба типа моделей, большая часть которых является оригинальной.

Как правило, математические задачи, которые выражают математическую модель объекта градостроительного проектирования, слишком сложны и трудоемки в вычислительном отношении, чтобы возможно было решать их без применения ЭВМ. При этом обычно не удается реализовать всю работу, связанную с использованием ЭВМ, для проведения расчетов по модели, в виде одной программы. Необходимость различных модификаций расчета требует разработки программных комплексов.

Более того, при разработке математического обеспечения сколько-нибудь сложной проектной подсистемы возникает необходимость применения нескольких моделей, отражающих различные аспекты подсистемы или один и тот же аспект на разных этапах проектирования, так что модельное и программное обеспечение приобретает форму программно-методического комплекса (ПМК), который служит инструментом проектирования этой подсистемы на разных стадиях разработки генерального плана города.

Совокупность математических моделей и методов решения задач, лежащих в основе программно-методического комплекса, составляет его математическое обеспечение, естественным продолжением и развитием которого становятся программное обеспечение, информационное обеспечение, технологические средства проведения работ и интерфейсы ввода, вывода и преобразования данных. На каждый ПМК разрабатывается документация, которая содержит как инструктивные, так и методические материалы, вместе охватывающие проектно-методическую и технико-технологическую стороны его использования.

Наряду с разработкой математического и программного обеспечения отдельных проектных подсистем, для обеспечения цельности и возможности реального функционирования АСГП разрабатываются средства системного взаимодействия и обмена данными между подсистемами - общесистемные банки данных и интерфейсы.

Применение в проектной практике программно-методических комплексов как отдельных подсистем АСГП, так и системы в целом требует изменения образа мышления проектировщика , последовательно смещая акцент с собственно принятия решений на их обоснования и привнося в проектную деятельность все в большей мере черты аналитической, научно-исследовательской и экспериментаторской работы, в которой анализ, прогноз, расчет и вычислительный эксперимент станут нормой повседневной деятельности.

Рассчитывать на государственное финансирование продолжения разработки АСГП в настоящее время не приходится. В последнее время все больший интерес к градостроительным работам проявляется на муниципальном уровне, в администрациях конкретных городов. При наличии готовности финансировать такого рода разработку для создания автоматизированной системы проектирования конкретного города ПМК Landuse может быть включен в нее в качестве готового компонента.